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2020年7月5日 ·
【我如何運用法律與經濟學在投資決策:營業中斷保險】
2004年左右我就曾為文記錄如何從消費者保護法中的「科技抗辯(state of art)」判斷當年因止痛藥Vioxx瑕疵陷入集體訴訟法律風險、股價腰斬的默克藥廠,其實真正面臨的風險並不高,並大膽$26美元危機入市,兩年半後$50多美元陸續獲利了結。
這部份可以參考後來2018年寫得更清楚的【效率市場假說是錯誤的】一文。
這是一次靠法律專業知識的價值投資操作。
近日因Covid-19在美國失控的疫情,我們又看到新一波影響更廣的法律爭議浮出抬面:營業中斷(business interruption)。
美國各州政府的封城(lockdown)措施使得許多中小企業面臨無法營業、營收中斷、現金流鎖死的倒閉危機。原本這些中小企業購買的商業保險,幾乎都有「營業中斷條款」,此條款大概涵蓋範疇如下(以Allstate公司為例):
1. 預期收入損失(For lost income from the destroyed merchandise (minus expenses you may have already paid, such as shipping).Your pre-loss earnings are the basis for reimbursement under business interruption coverage. Lost earnings, also known as the actual loss sustained, are typically defined as revenues minus ongoing expenses. )
2. 額外支出( For extra expenses if you must temporarily relocate your business because of the fire (for example, the cost of rent at the temporary location).)
然而近日上百萬家申請保險賠償的中小企業卻遭到保險公司拒付,理由是:「Covid-19疫情並未造成實質物理損失(actual physical loss)」。
什麼?賠到當內褲還叫沒有損失?這是怎麼一回事?
一、美國商業保險營業中斷(business interruption)條款法律爭議
多數保險公司紛紛於近日在各自網站上強調「實質物理損失(actual physical loss)的存在是申請保險支付的先決條件」。實質物理損失在保險公司方面的定義為:真實損害(damage)造成營業設備、不動產失去部分或全部原本功能/效用,造成商業收入損失。
換言之,目前美國保險公司的態度是 -- 病毒並未造成中小企業保戶物理上營業設備或不動產失去運作能力,病毒讓人致病又不讓機器廠房店面生病,當然不構成支付賠償金的條件。
中小企業主的立場顯然相反 -- 病毒與政府封城措施造成營業上之不可能,我當初買保險不正是為了這種不可預期之風險?沒了收入但租金、工資與各項支出依然照付,損失哪裡不真實不存在?
為何保險公司可以如此狹隘限縮解釋?這是因為此類商業保險的營業中斷條款最早源自於美國南北內戰時期,當時的商家因戰爭破壞或徵調的關係,其所擁有的商業設備或店面因此不再能持續生產失去收入,在此侷限條件下商界所應運而生的保險制度。故,美國保險法律與習慣上,對實質物理損失的看法是有歷史累積,而因循前例恰恰是普通法(common law)的核心邏輯。
可是現代世界與南北戰爭相差100多年,難道法律上都沒有可以擴張或改變的突破口?
有的,而此問題的法律突破口在一個我想台灣讀者大概都想不到的關鍵點 -- 「附著與污染」。
⟪附著與污染⟫
附著概念在1980、1990年代都已經有州法院判決提供了初步概念,但最標誌性、最多後來者引用的則是2002年康乃迪克州聯邦地方法院的⟪Yale University v. CIGNA Ins. Co.⟫一案。
此案中耶魯大學於1980年代的建築外牆塗漆後來證實含有重金屬鉛與石棉,造成第三人健康受損。耶魯大學根據產物保險條款,要求保險公司支付賠償金。保險公司稱:「塗漆又不影響建築物原本功用,不構成物理性實質損害。」拒絕賠償。
官司先在康乃迪克州州法院打,州法院也是採取與保險公司相同的限縮解釋。
但後來官司打到聯邦地方法院,聯邦地院卻採取擴張解釋:「附著」於耶魯大學建築物上的油漆,實質上「污染(contaminated)」了建築物,使其一部或全部失去了原本功用,因此構成實質物理損害。
此觀點在2009年也於⟪Essex Ins. Co. v. BloomSouth Flooring Corp.⟫案得到位於麻州的聯邦第一巡迴法院支持,認為附著於財產上的「惡臭(odor)」也是種能造成實質物理損害的汙染。
這也是為什麼目前我們看到針對Covid-19相關幾百個保險訴訟案中,最活躍的佛羅里達州律師John Houghtaling II主張:「『附著』於建築物、商業設施表面的冠狀病毒也是一種造成實質物理損害的汙染」。即便事實上多數公衛專家均指出目前科學證據顯示,Covid-19主要還是透過人傳人機制傳染,透過附著物體表面傳染案例屬於極少數特例。
因為熟悉英美法的人都知道,common law的先例是一個比較可能勝訴的框架,律師多盡量把訴之主張想辦法塞進成功框架裡,即便看起來很彆扭。要是跳脫既有框架另創新法律見解,則勝訴機率很可能大減。
但前述「附著與污染」見解並非每個法院都買單,例如紐約州州法院在2002年與2014年不同判決中都否定此擴張見解,堅持南北戰爭留下的狹義解釋。
可這就進入我們第二個重點...
二、經濟學角度切入:
各州法院之間對於營業中斷(business interruption)的法律定義不同勢必會增加各州中小企業與保險公司各自在營運上的不確定性。當然,這也會增加再保險公司的不確定性。
依據美國法架構,各州法律見解不同牽涉到跨州商務,是有高度可能最後進入聯邦最高法院以求一統一見解。然而法律訴訟程序的曠日廢時將使得中小企業不見得有足夠資金支撐到訴訟結果,但反之,希冀減少損失的保險公司們卻有相當高誘因要把戰場拖到最高法院。
從經濟學競爭(competitiveness)的概念切入,中小企業方也必將嘗試繞過既有遊戲規則,即法律程序,試圖建立有利於自己的新遊戲規則。
於是乎我們就見到美國知名四大主廚--Daniel Boulud (米其林兩顆星), Thomas Keller(米其林三顆星), Wolfgang Puck(米其林一顆星) 以及 Jean-Georges Vongerichten(米其林三顆星)-- 結盟,並於今年3月底去電美國總統川普,要求逼迫保險公司支付停業的商業損失。
川普果然也在4月份內部會議上提出:「他知悉保險公司對多年支付保費的餐廳業者雨天收傘一事,雖然他也知道保險公司保單涵蓋範圍有限,但如果支付賠償金是公平的,則保險公司就應該支付。(... saying restaurateurs had told him they paid for business-interruption coverage for decades but now they need it and insurers don’t want to pay. He said he understood that some policies have pandemic exclusions, adding: “I would like to see the insurance companies pay if they need to pay, if it’s fair.)」
熟悉制度經濟學的朋友都知道,當「無主收入」出現時,意味著租值消散(rent dissipation),也代表著整體社會的浪費。租值消散是整個經濟學最難掌握的高級概念,許多有名的經濟學家或教授,甚至某些諾貝爾獎得主,也不見得能正確理解並掌握此概念,本文並不打算詳談,請有興趣的讀者自行參考我過去幾篇舊文。
就我所知,一般經濟學者未曾討論「準租值消散(rent dissipation on depend)」狀況 -- 在法律定義未由最高法院統一見解前,被保險人無從得知是否可以取得保險賠償金;保險人雖暫時對保費有所有權,但一旦訴訟發生依會計原則也必須劃出一部分作為賠償準備金。可是在真實世界,我們目前不存在比曠日廢時的司法或所費不貲的政治遊說(包含政治獻金/賄絡),更有效率且廣為接受的制度來安排這樣的權利衝突。
(此處on depend概念類同於英美財產法中的on depend概念,我就不岔題解釋)
這是說,從經濟分析角度看,在統一法律見解未出現前,此狀況是一種社會費用,以租值消散形式暫時存在。
這就轉到本文的第三個重點,身為證券市場投資人,怎麼看怎麼應對?
三、投資人角度
在日常法律爭議上,此類「未有最終判決前,權利範圍或收入歸屬處於未定狀態」的狀況實屬常見。換個角度說,其實這些案件多屬於個體性風險,即便在系統內會產生一定權利範圍/未來收入預期影響,可幾乎都不會構成「系統性風險」。
但此次對「營業中斷」定義爭議卻碰上歷史罕見的大規模被迫停業狀況,根據美國普查局 (United States Census Bureau)的資料顯示,截至今年5月8日,因被迫停業而申請Paycheck Protection Program (PPP)的中小企業高達360萬家,借款金額達$5370億美元。4月26日~5月2日該週資料更是超過51.4%企業受到疫情影響(見圖)。
有保險公司代表說得清楚:保險原理是基於「大數法則」,亦即平時由多數人分別出資一小部分,於個別性風險實現時支付賠償金彌補其風險。但若「近乎所有出資者的風險都實現」,保險公司根本不可能同時支付所有被保險人賠償金,這已經不是個別性風險而是系統性風險,保險公司只能宣告破產。
2008年金融風暴主因之一也是原本以為透過大數法則建立的CDOs,包裹大量不同債信的房貸債權很安全,結果不堪系統性風險實現而崩潰。
我在今年五月份【美國失業人數破2千萬為何股市上漲?再來怎麼看?】一文中特別強調我們應該多關注CLOs(Collateralized Loan Obligation)潛在違約危機,也是著眼於此類別個別性風險轉為系統性風險的可能性激增。
同樣的,前述營業中斷保險條款無論美國法院最終見解為何,都很可能發生二選一結果:「大規模中小企業因封城出現流動性枯竭引發的大規模倒閉風險」對上「保險公司支付如此大量賠償金恐陷大規模財務危機」。
即便是繞過法律程序,透過政治遊說施壓美國行政單位,依然繞不開上述兩項風險必然實現其中一種的局面。
根據富國銀行(Wells Fargo)的推估,美國目前含有營業中斷條款的保險金額約$8千億美元,其中50%透過再保險方式轉嫁。值得慶幸的是我並未查到此類保險有轉化為其他衍生性金融商品,這表示風險可能未如CDO、CLO般倍數放大。富國銀行認為美國商業保險公司應該有能力吸收$1500億左右的賠償,但根據美國普查局資料受影響商家超過5成,意味著假設$4千億索賠發生時,即便能移轉$2千億至再保險公司,依然還有約$500億的差額。
我們要特別注意的是保險公司收到保險金後必須轉為投資方能獲利,這表示當股市下挫時保險公司的資產也會跟著縮水,償付能力也會隨之下降。例如巴菲特的Berkshire Hathaway旗下保險集團於今年第一季因支付保險賠償金淨損$4.89億美元,但同時集團資產卻也記入$550億資產減損。
故,我前述二擇一風險實現時,會不會引發股市下挫傷害保險公司資產也值得注意。
另一方面,有誘因把法律戰拖到聯邦最高法院的保險公司即便此策略成功執行,流動性短缺的中小企業恐怕提早實現第一種風險,對整體經濟乃至於股市同樣不利。
身為投資人還要再小心的,是本屆Fed主席Jerome H. Powell屢破歷史紀錄的灑鈔救市風格,也很可能在前述因保險爭議而生之系統性風險可能實現時再度開啟瘋狂印鈔機制,而在經濟學上會有什麼效果,我在【美國失業人數破2千萬為何股市上漲?再來怎麼看?】一文已經講得清楚,簡言之:
a. 證券資產價格將局部出現嚴重通貨膨脹。尤其這段時間持有美國資產者獲利率可能超越持有其他國家資產者。
b. 各國因貨幣政策多少掛著美元,而將出現輸入性通膨。
c. 寬鬆貨幣產生的貨幣幻覺(money illusion)將埋下更多錯誤投資地雷。
d. 每次寬鬆貨幣救市都是以美元地位為代價。當美元地位跌破均衡點,人民幣等主要貨幣不再支撐美元,美國將出現全面性嚴重通貨膨脹,美國債券價格將大跌,許多州政府、市政府有破產可能。此時,持有美元與美國境內資產者恐受相當傷害。
結論:
我批評過很多次,坊間常見的「價值投資」多半只是拿幾個財務數字挪來搬去,從嚴謹的經濟學角度看這只是看圖說故事的自我欺騙行為。我認為真正有效的價值投資,是依據如經濟學這類具備科學解釋力的理論架構,蒐集真實世界的關鍵侷限條件與條件轉變從而預測未來,並嘗試從中獲利。
掌握真實世界的關鍵侷限條件必須:a. 累積大量、多範圍的各種知識,其中法學、經濟學、基礎物理/化學/醫學乃至於某些工程實務等都是必須;與b. 有足夠的能力從無數侷限條件中分離出「關鍵」。
我也談過,Benjamin Graham以降至巴菲特的傳統價值投資法最大缺失在於「忽略貨幣因素」,一旦出現極端貨幣現象時,價值投資幾乎失效。這部份價值投資者必須自行強攻以價格理論出發的貨幣學來彌補。
巴菲特老夥伴Charlie Munger認為投資者需具備各種不同知識體系,吾人深以為然。此文為一又牛刀小試。
參考資料:
✤ Yale University v. CIGNA Ins. Co., 224 F. Supp. 2d 402 (D. Conn. 2002)
✤ Matzner v. Seaco Ins. Co., 1998 WL 566658 (Mass. Super. Aug. 12, 1998)
✤ Arbeiter v. Cambridge Mut. Fire Ins. Co., 1996 WL 1250616, at *2 (Mass. Super. Mar. 15, 1996)
✤ Essex Ins. Co. v. BloomSouth Flooring Corp., 562 F.3d 399, 406 (1st Cir. 2009)
✤ Roundabout Theatre Co. v. Cont’l Cas. Co., 302 A.D. 2d 1, 2 (N.Y. App. Ct. 2002)
✤ Newman, Myers, Kreines, Gross, Harris, P.C. v. Great N. Ins. Co., 17 F. Supp. 3d 323 (S.D.N.Y. 2014)
✤ The Wall Street Journal, "Companies Hit by Covid-19 Want Insurance Payouts. Insurers Say No." June 30, 2020
✤ Steven N.S. Cheung, "A Theory of Price Control," The Journal of Law and Economics, Vol. XVII, April 1974, pp. 53-71
✤ Willam H. Meckling & Armen A. Alchian, "Incentives in The United States," American Economic Review 50 (May 1960), pp. 55-61
✤ Milton Friedman, "Money and the Stock Market," Journal of Political Economy, 1988, Vol. 96, no. 2
✤ Irving Fisher, "The Money Illusion," 1928
文章連結
https://bit.ly/3gsJK6l
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過8萬的網紅范琪斐,也在其Youtube影片中提到,日本沖繩那霸市世界遺產首里城上個月底發生大火,包括正殿、南殿與北殿,幾乎全部燒光光,裡面珍貴的文物有將近三成都~燒~毀~了。 真正起火原因還在調查當中,但首里城是木製建築,最大特色就是它帶有中國建築風格的深紅色外觀,外觀所使用的深紅色油漆就是『桐油』,是沖繩特有的工法,但也因此加快燃燒的速度,加上...
油漆價格2020 在 龔成 Facebook 的最佳解答
【龔成問答信箱】(Q20721-Q20740)
Q20721:
呀Sir,我想問下BYD 2020份年報,我見到佢3個月內既應付帳達393億,而且銀行短債都有297億,相反佢手持現金得127億,佢又要燒錢去研發
會唔會令佢資產負債表有少少負擔又會扣小小分?
龔成老師:
其中一個原因,是因為佢生意造大左,你可以比較翻佢的存貨數字,比上年度增加,而一些流動資產,同時都增加,現金數目同樣有增加。
當企業生意造大,這情況都是正常的,我地最重要是分析佢是否在可接受範圍。
而佢的流動資產淨值,處於正數,同時比之前年度有增長,因此,我地從流動性風險的角度分析,佢未算有問題。
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Q20722:
老師,我講下我嘅情況先,我喺過去6年每年收入都大約80-100萬(獎金收入所以每年唔同)我係2015年買咗第一個物業,該物業而家大概帳面賺150萬
而且每個月放緊租,2020年用女朋友名再買入多一個物業放租(我有宿舍住所以所買嘅物業全部都放租)我認為樓市嚟緊就算冇爆炸性嘅升幅
因為香港地小人多嘅供求問題,我認為物業資產都係會緩慢地持續上升。我視投資係資產既增值。
但重要嘅問題係,我嚟緊七月開始工作崗位有調動,會降至年薪大約40萬,呢份年薪有可能長時間維持,因此我投資目標係打算增加左現金流先,再慢慢組織投資組合。
我明白大部份人都係[先增值後現金流],但呢種方法套用我度是否適合?
個人財務狀況
-現時現金$70萬打算攞40萬出嚟做收息維持現金流。
-嚟緊年薪約$400,000
-每月開支約$30000
呢個情況買一啲好嘅債券會否適合我?
你的專頁和書藉使我獲益良多,再次感謝你浪費寶貴時間給我意見
龔成老師:
物業方面,不用有物業變動,但你收入減少,要好好計數,令你保持「供款」方面無問題。
我先從理論上,財富增長角度去講:
「先增值後現金流」,對絕大部分人,基本上都適用的,因為這是一個累積財富的大方向,利用年輕時的「可承受風險」及「金錢時間值的優勢」,增值左先,之後先著重現金流。
除非你這刻好需要現金流,否則,先利用增值模式,將財富先滾大之後先追求現金流,對你長遠人生最能夠令財富「最大化」。
所以,除非你承受風險能力較低,又或短期無法有足夠收入去應付支出,才考慮增加現金流類別。
我再加入你現實情況去分析:
你工作上的收入會下跌,這刻如果投資方面有現金流,你每月的收支會較健康。
不過,如果你年齡唔大,以及能承受風險,從「長遠財富最大化」的角度,你投資有基本增長類的項目,可能較好。
當然,每個人情況不同,你現時手持物業,如果希望每月供款順利,你現時利用部分資金投資,去提高現金流,是可以的。
因此,綜合來講,我會建議你取平衡,投資一些有現金流,同時又有基本增長力的工具,再加其他收息資產。
你可以考慮一些有基本增長力,同時又有股息的股票,例如港鐵(0066)、金沙(1928)、長建(1038)、希慎(0014)等,再加入一些收息股,都可以。
至於債券,你可以考慮有A評級的就可以。當然,點都要同時留有現金,暫時動用$30萬去投資上述股票,可以的,分注投資,餘下$40萬暫時留現金。
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Q20723:
你好,襲sir, 我因為某啲原因令自己財產盡失。我宜家想重新建立儲蓄,投資計劃
而家月入40000左右,想請教如何可以起步,希望你可以比建議我
龔成老師︰
過去的事就忘記它,現在只要用正確方法去增值,財富依然可以有唔錯增長效果。但緊記財不入急門,必須按步就班咁去做。
我地投資增值會運用「先增值,後現金流」作方法,初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後
可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票,為自已創造穏定現金流。
如果你尚有一段較長時間才到退休之年,可用"平穏增長股" + "潛力股"作組合。現在你每月5成儲蓄,去做月供,其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。
月供方面,你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、平安(2318)、中銀(2388)、港鐵(0066)、煤氣(0003)、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)或
潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里(9988)、騰訊(0700)。
至於餘下的現金,就等機會,當大市出現一定程度的下跌,就可以動用現金去投資,在平宜價加大力度掃貨,然後長線投資。
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Q20724:
老師早晨,想請問1861我3.8入的,它有前景嗎?
龔成老師:
保寶龍科技(1861)由中國鋁罐(6898)以介紹形式分拆上市,主要從事設計、開發、製造及銷售各類汽車美容及保養產品。
即係業務包括汽車清潔及保養產品(如汽車內飾清潔產品及輪胎清潔護理產品)、油漆及塗料(如鍍鉻氣霧劑噴霧)、冬季及夏季特色產品(如製冷劑及冷啟動劑)以及空氣清新劑。
佢亦有設計、開發、銷售及製造個人護理產品(如泡沫潔面乳、防曬霜、保濕霜、除臭劑及洗手液)及其他產品,包括家居產品(如油漆及地板蠟)、包裝材料(如內浸管、閥門及紙盒)以及汽車清潔套裝及工具。
睇翻佢的營運模式,產品形式包括氣霧劑產品及非氣霧劑產品,並按OBM(原品牌製造,包括保賜利、ATM、已度明、NISSEI、勝彩、狐狸、百麗時及派樂士)基準及CMS(合約製造服務)基準出售。
佢亦在天貓及京東網擁有2間網上商店,分別為「保賜利旗艦店」及「保賜利京東自營旗艦店」。
業務穩定,但規模不大,唔算好有獨特性,以及未算最高技術類別。
企業質素中等,現價合理區中上部,小注投資都可以,長線都得。但唔值得投資太多,同時不是高增長類型。
你如果持貨多,一定要減。如不多,守住先,但預佢未必高增長。
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Q20725:
老師你好,本人而家39歲,大約有100萬現金、之前都係短炒皇,日日炒700 輪波幅、有贏有輸。
想問一問個投資策略應該點安排同埋應該幾時入市?
龔成老師:
我20年前,都是短炒者,技術分析者,用左幾年,輸足幾年,之後長線投資,就開始不斷賺錢。
我好後悔當時浪費左幾年去學這些分析技術,我當時不斷睇書、上堂學短炒,但最後都是輸,好後悔,只怪我當時無知。
之後做銀行同證券行,見大部分輸錢的客,就是短炒的一群!這是我10年見到的情況,這是行內的秘密,根本大家都知短炒者一定輸,但業界一定唔會講!
另外,如果你分析全球真正賺錢的投資者、經金經理,佢地都無人短炒,都是長線投資的,巴菲特更講明反對短炒,反對技術分析。
只要我地細心少少去想,都會明短短炒根本賺唔到錢。長線先至係王道。
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能太多,同一股不能太多。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
你現時應該分注投資一些優質股,騰訊(0700)有質素,不過現價唔平,所以最好分注去買入。同時,要考慮其他股,例如盈富(2800)等(現價已可分注),平衡翻整個組合。
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Q20726:
龔先生你好,遲左加入你fb,投資經驗尚淺,想問如果揀月供股價,比亞迪,盈富基金,同領展邊隻比較好d?還是有更好嘅股票?
龔成老師:
盈富(2800)較好,對不懂選股的投資者來說,是很好的工具。現價合理,可分注投資。
這是一個「平衡組合的工具」,當中有55隻成份股,對股票組合有平衡作用。
你可以以盈富作組合的核心,再加上其他股票,組合就更完整。
領展(0823)可以的,但金額宜比盈富少。
1211係潛力股,但現價仍貴。
或者可考慮GX中國電車(2845),這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。
持股中最重就係比亞迪A股(002594),以及與中國電動車產業有關的股票,中國因為能源問題,長遠一定要發展電動車,這是大方向,故此股有一定投資價值。
由於近期不少車股被炒起,此股現價略貴。無貨可以現時入少少,到有明顯回調才再慢慢加注。
潛力度是有的,但會比較波動,如投資宜慢慢分注,可長線。
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Q20727:
你好老師,我兩年前月供0002 中電,到目前才持有一手,但因股價跌左好多,現時仲係蝕緊,但同時呢隻股未有減派息,我應該要轉第二隻股,還是keep 番?
龔成老師:
中電有質素,是不差的收息股,長線投資無問題。
佢在香港、澳洲、中國等地都有業務。業務穩定,現金流強,這類股適合收息。
雖然股息率唔算好高,但每年的股息都有少少增長,長遠收息正面。現價合理。你保持月供就得。
你可以供夠一手先,之後就停,原有貨持有。之後資金轉供其他,佢增長力始終不強,你應該建立一個更平衡的組合。
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Q20728:
龔sir, 你會否建議以碎股方式供股票呢? 融創中國你覺得可以嗎??
龔成老師:
可以,原理是不斷儲貨,由於分多次買入,買入價能平均,所以都是一個方法。
融創中國(1918)業務不差,有規模、品牌、銷售網絡,但同時有一定風險。
首先,中國樓市如果逆轉會有很大打擊,另外,這股的負債超高,無事就無事,有事大件事。
因此,投資這股不是不可,因為不是完全無質素,但要明白背後的風險,同時明白這一定會令股價較波動,自己最好控制注碼。
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Q20729:
我想問中國軟件國際,謝謝你啊sir
我8.45入,係咁跌⋯
中國有贊(8083)你又點睇?
龔成老師:
中國軟件國際(0354)企業本質不差,但行業有少少波動,略有風險,但前景正面。現時大約在合理區頂位。
因為佢太多收入來自華為,這是核心風險,因為這是客戶集中的問題。華為久不久因中美因素,從而影響到這股,大部分都是中短期,當然有一些會發展至長期性。
長遠仍算正面,但無可避免存有風險,你要明白這股股價較為波動,前景可以的。其實只要你持貨不是過多就無問題。
中國有贊(8083)集團主要於中國從事經營電商業務及支付服務業務,業務分類如下:
(1)電子商貿:透過電商品牌「有贊」提供各種有關虛擬批發及零售之線上及線下解決方案及服務,如「有
贊微商城」
以有「有贊零售」等SaaS軟體產品及人才服務、面向開發者的「有贊雲」PaaS雲服務、面向品牌商的「有贊推廣」與「有贊分銷」、以及面向消費者的「有贊精選」與「有贊微小店」。
(2)第三方支付服務。
(3)一鳴神州:提供第三方支付系統解決方案及銷售綜合智能銷售點裝置。
(4)一般貿易。
近年業務發展快速,生意增長力,不過,現時估值高,業務變化較,整體有好大的不確定性。加上佢過往在核數師報告出現過「保留意見」,盤數可能有古怪,雖然已是數年前的事,但都會扣分。
佢不是無潛力,但風險較高,這刻投資值博率不高。
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Q20730:
龔老師你好,本人37歲,月入$52000,有一層自住已買嘅公屋。每月保費同年金供款約1萬,每月最多可以儲3萬。
資產:
1. 有40萬永明投資基金,3年後可全取
2. 有70萬左右現金
3. 有7萬康宏基金,蝕緊中,原價值9萬8千,已放咗10年,仲有15年先後才可以取,如現在取,只可取2萬
4. 股票:
3000股領展,$91.6買
600股恆生,$168買
800股滙豐,$79.5買
2000股信義玻璃,$22.1買
500股長江基建,$57.2買
請問我嘅股票組合可以點執?想5至8年後有500萬左右,求指教
有諗過買樓投資,但未等到樓市大調整,所以都唔知而家應該買樓定買股好?
其實最想5年後有比而家多500萬,8年後可財務自由。因為而家份工太辛苦,好忙加要周不時返夜。
龔成老師:
買樓都是一個方向,但不用急,因為如果你現時買樓就會動用了大部分資產,同時都會較進取。因此,你可以定5年後才決定是否買樓,最好是買樓當刻,你不需要賣出好多現有資產,等你可以有資產保持增值。
所以,這幾年可以集中在「增值」的層面。
你37歲,財富仍有增長力,但不用太過進取。
你可投資「平穩增值股」為核心,而「潛力股」少少就好了。至於「收息股」,其實可以不投資或不用太多。
現時你持有的匯豐(0005)、恆生(0011)、長建(1038),增長力不強,未必太適合你。
$70萬,暫時可動用$20萬-$35萬。
平穩增長股:潛力股
7:3
(如果你投資實力較強,可增加潛力股比例)
平穩增長股:考慮盈富(2800)。
另外再加1、2隻(每隻$1500):銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
潛力股:安碩恆生科技ETF(3067)
另外再加:阿里(9988)、騰訊(0700)、港交所(0388)、舜宇光學(2382)、小米(1810)、GX中國電車基金(2845)、中生製藥(1177),但就要明白波動性比上述會高左,同時風險大左,你要自己平衡。部分要等回少少先入。
現時大市波動,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
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Q20731:
龔sir 之前2.4入左4000股四環醫藥00460 宜家keep住跌 應該放定係揸住
龔成老師:
四環醫藥(0460)好翻D,相信無之前咁差。
不過這股,2015年、2016年,曾經出現了核數師有「保留意見」的情況,反映盤數有問題,小心這股。
我對投資這股有保留。
至於業務上,不過不失,盈利變化大,有時有虧損,整體上,唔太建議持有這股,往往炒作多過實際。
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Q20732:
龔sir,我每月扣除所有洗費最多有$10000剩,想問下如果投資或儲蓄,應該點分佈會較好?
另外考慮緊月供股票,但涉及每月的手續費都貴,我如果供得少,條數好似唔化算,定一手手咁買好?
龔成老師:
首先,要有一定的備用現金。另外,要睇你本身的投資風險承受程度。
投資股票,要短期不會用的,或者是「閒錢」,買入股票後等長期增值,等企業成長。
例如你可每月投資$5000-$7000,如果月供貴,你就先儲現金,然後慢慢分注入一些優質股,總之你自行分注買入就得。
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Q20733:
老師,想請教下:1.為何最近各國央行的國債債息上升會使環球股市指數下跌?如此影響市場情緒
2.常聽量化寬鬆一詞, 說什麼印銀紙和增加流動性, 想請問量化寬鬆貨幣政策對經濟有何影響?
3.國債作為避險資產, 債市和股市之間有什麼關係?跟債息股息有否關聯
4.眼見很多商品價格上升, 看似通脹指標, 通脹是否對股市不利? 通脹是否源於量化寬鬆的結果
5.最後, 美元作為環球商品貨幣, 美匯的低迷對投資者來說有什麼啟示?請指教一下
龔成老師:
1)利息就是企業資金的成本,所以會影響企業營運,從而對企業不利。加上利息會影響企業的估值,因此對股市都會有下跌情況。
2)簡單來說,量化寬鬆印銀紙,市場資金多,就有利企業得到資會去發展,對經濟有利。
3)這是一個複雜的關係。兩種投資工具,會互相影響市場的要求回報率,從而影響兩者的價格。
4)通脹令加息的可能性增加,對股市不利。
5)當美元不斷印銀紙,價值自然減少,這情況將會持續,市場流動資金較多,投資市場上落較大,同時出現資產泡沫的可能性較高。
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Q20734:
你好,我是進階班學生,有問題不明白:
1. 由於這股在2020年發行了新股,當我想做比較和用EPS計估值時,以往每一年度的EPS應該怎去調整計算?將每年度的股東應佔溢利除以2020年最新總股數嗎?
2.我附上了1177的功課,用過去十年市盈率做估值,PE範圍是7.303至12.2。如果用價值網提供的2021年預測EPS去計,合理價是2.703 - 4.515;如果用過去五年EPS平均數0.396計,合理價是2.892 - 4.831。我的估價與你的相差很大,請你詳細用你的方法計給我看,謝!
3.你是用幾間大行的預測EPS和預測PE的平均數去計1177的估值,對嗎?
4.計高增長股票的估值時,要用2年後還是3年後的預測EPS去計?或者是1、2、3或4年後的都無所謂?
5.而選擇1、2、3或4年後的預測PE去計估值是否都是一樣原理?
6.你是否在課堂比我地的報告網,找所有大行的預測PE、預測EPS、P/S,然後計潛力股估值?還是你多數問私人銀行提供這些資料?
7.不過我在該下載近一年報告都找不到某些股票(例如中生製藥)的大行預測EPS和PE,是否其他網有?
8.請你詳細說怎計比亞迪的估值。
9.比亞迪的估值範圍?
龔成老師:
1)由於佢多次進行送股,令每股的價值,每股盈利的價值有所改變,因此,要調整先可以進行,而我發現不用財經網站都有不同的調整方法,十分不統一。
所以,最好的方法,就是以「總整數目」去計,而不計每股。
例如以總生意、總盈利去計算,得出整間企業的價值,最後才以最新的發行股數,去除一除,得出每股的價值。
2)由於佢近年的增長加快,所以唔能夠只用過往的市盈率,你要調整,比多少少市盈率佢先得。
起碼去到15倍-25倍,以反映企業的增長力,以及一些新藥令企業價值的調升。
至於EPS,同樣不能只用過往的數,要多用預估數值。
3)這是增長股,我會自行推算佢的盈利,計算2021年、2022年的數據作參考。
4)可以用2年,但去到3、4年,變數就太大,不是不可計,但明白這只是參考下。
5)要睇這股的增長力,你可以同時計,但明白愈後的數,不確定性愈大。
6)我自己都是用該大行報告網站的。
7)有些佢要比錢的,如果有需要,你就比。
8)用預測的盈利作計算,同時市盈率都會用預估。
9)1211係潛力股,但現價仍貴,去翻$120先算合理,起碼都$150。現價投資風險高,最重回翻先月供。
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Q20735:
然後十多年前也有投資三個半國內住宅的經驗,不過大部分的錢都是借貸回來,而當時開銷很大,因此每當我撐不住就賣一個,然後就這樣大部分賺的錢都用完了,而且還在十二年前貸了款50萬(當時尚欠48萬)最後也無力歸還,一直拖到現在
因此環聯評級下降到F,當時也錯誤地把已經還清的信用卡全部停掉,只剩一張。但是兩年前已經回到C(最近沒查過)。
因此現在想申請信用卡或貸款也不可以。而現在香港的信用卡欠4萬5,國內兩張信用卡欠八萬人民幣。每月利息也要3千多。
本人現年47歲,太太沒有工作,育有兩個1歲半女兒,我每月固定工資有六萬多,連佣金大概八萬。資產方面我有一份基金已供滿三年的共28萬,另一份每月供7800還有一年半共47萬
這兩份是準備兩個小孩大學的學費(到時候大約140萬,但是好像也不夠兩個出國)。現在的MPF有大約94萬,而我現在的工作雇主和員工都供5%,因此退休時預估共有1千萬左右(每年7.5%回報率)。
另外我的保險已經足夠她們以後的生活。去年因為疫情,舊公司只出一半工資,承諾今年六月前歸還連利息大約39萬,不過要扣掉欠租60000和兩個月保費48000,剩下大約29萬。
我準備預留三個月大約18萬做應急基金。也計劃把香港的信用卡先還清來改善信貸評級。所以可動用只剩5萬。
但是每月開銷蠻大,如下,
香港租金 20000 (跟父母同住,伙食不用管)
國內租金+信用卡 16000
香港信用卡 5000
小孩學習 6000
生活費 3000
保險 24000 (一年半後只需17000)
迷你倉 2300
所以每月只能剩3000左右。最近拜讀你的大富翁致富藍圖,裡面提到不管什麼資產做槓桿都肯定需要有一個好的信貸評級,也需要先購買一些資產。因此我不知道如何改善我現在的困境,畢竟我還是想擁有自己的房子。麻煩龔Sir了。
龔成老師:
你要從基本的理財做起。我相信你要買樓,不是短期的事,暫時不要太急做這動作,你要打好基本的理財先
第一,儲現金,所有野不要急,要儲多少少現金先。
第二,信用卡要準時還錢。不要再申請更多的信用卡
第三,你要做月供股票。
你可以考慮盈富(2800)。
另外再加1、2隻:銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
你可以月供,去累積基本的財富。
到你一年半後,保費支出會減少,到時你可以加大股票的月供金額。
你做好這幾年的財務情況先,到你多點現金時,到時先考慮置業。
反而你大部分的資金都在強積金部分,相信你到時退休問題不大。
如果在退休前,你真的要資金去進行理財,可以考慮動用現時的基金保險等資產,但不要急行這一步。
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Q20736:
龔成老師,請問以下幾隻股有潛力嗎?咩價錢入手會較好?(全部都無持有)
1137、1833、6618
因我是新手 資金不多預4-5萬放股票先
另外我想月供2800,但我見佢3年的波動都好大 整體都無升,其實月供係要供幾耐先放?
如永遠持有,但我要動用資金時仍需要放出(例如結婚買樓)什麼時候放出才理想?謝謝
龔成老師︰
香港電視(1137)業務有前景,但有兩點存有風險的。
第一,佢都會依靠人的因素,王維基成為了公司最值錢的資產,佢的想法好多,有生意頭腦,但我對這類太依靠個人的企業,不建議太過大注。
第二,這企業現時搞網購,有增長力的,但同時存有一定的未知數。疫情過後的增長力會否減慢?另外就是估值方面,我都好難講這刻的估值,只能話唔算平,如果投資,不建議大注。
京東健康(6618)、平安好醫生(1833)都係有質素和潛力,但問題係佢地是有危有機的類別,雖然業務增長好快,但這刻仍處於燒銀紙的狀態中。
估值上好困難,因為無實質的盈利數據作為基礎,市場只是估估下,同樣只宜小注。
月供係一個長線計劃,月供最少維持3年,並持有這些股票5年以上,才會有較理想效果。
我地買入優質股,唔係一直唔放。當去到好貴架水平,我地就會減持部份。或者你有需要動用時,也可以慢慢分段沽出部份,以取回現金。
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Q20737:
龔sir早晨,你好,我係投資新手,好多年前叫人講買過下股票493,點知一買就大跌市,一直keep到呢排先放到,都回到家鄉,雖然唔多錢,但都有d驚青,因為一直都覺得股票就係賭博~我從來唔賭錢,驚輸
直至到上個月睇你既post,學到d野,於時我下定決心要去上你既堂(已報5月班)
但我老公知道佐後好反對,覺得要用甘多錢來上股票好白痴,我好無奈,因爲我已經3幾歲,
剛有個小朋友,我份工不穩健~好想把握呢幾年時間做到你講既財務自由,
到時可以自己湊小朋友,而家我已經開始
供緊2800
持有823 [email protected]
1929 [email protected]
1972 [email protected]
3033 [email protected]
我有10萬可以用來投資,我應該仲有咩股可以買入?
我有聽你話留意1448,回返d就可以入
多謝你睇我既msg,因為我同身邊既人講,佢地都覺得我白痴,要俾錢上你堂!
龔成老師︰
我地人生中有好多知識,都係靠上課學習而得來。就好似細個架時候,我地上堂學ABC、123。大過出黎做野,會去返夜校進修一樣,都係正常事。
如果比幾千蚊可以在你一生,創造超過幾千蚊以上的價值,就值得。
我明白別人唔相信自已架感覺,並唔好受。但我想你知道,你身邊架家人,唔係想取笑你,而只係緊張你,先至會有咁架反應。
其實好多人,都停留係買股票就係炒炒賣賣,不服正業,甚至係賭博這個想法。因此,有咁架反應都係正常。
有機會,你試下比佢地了解下你架想法,慢慢咁理性討論,點解你覺得上我堂會幫到你。咁樣做,其實對你今後投資路上,都會有幫助。
講翻股票,我地投資增值會運用「先增值,後現金流」作方法,初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票,為自已創造穏定現金流。
以你年紀計,應用"平穏增長股" + "潛力股"的組合。所以,你持股都適合。
每月用5成去做月供,其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。現時集中盈富(2800)係可以,更理想係加入一隻潛力股(但維持盈富作主力),去增升組合增長力。
平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、平安(2318)、中銀(2388)、港鐵(0066)、煤氣(0003)、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)或
潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里(9988)、騰訊(0700)。
大市現處於合理水平,那10萬資金,你可以先用一半,以"分注"形式,慢慢咁去入貨。餘下一半和每月儲蓄,就等大跌市機會出現,才大力度掃貨,並長線投資。
你要留意翻,部份潛力股已有輕微過熱情況。只有安碩恒生科技(3067)、阿里(9988)、中生製藥(1177)、福壽園(1448)勉強算在合理區頂部,可小注入貨,其餘要等等。但月供,現價開始係無問題。
另外,如果你長線都會投資恒生科技股,用安碩恒生科技(3067)會較好,費用率較低。
至於國美零售(0493),你沽出係正確決定。佢質素只是一般般。企業連續出現虧損,品牌價值遠不及從前,優勢不強,雖然正加強網上網售網絡,但仍有未知之數,整體的投資價值唔算高。
股票班見!
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Q20738:
老師。請問358江西銅現價合理嗎?
龔成老師︰
江西銅業股份(0358),質素算是不差,但又未到好好,始終這只是商品企業,沒有一些太大的優勢。生意近5年只是上上落落,無乜增長力。
這是商品類企業,盈利會較為資源價格影響,股價較有週期性,你可以持有,現價合理,但預佢增長力不會太強。
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Q20739:
成哥,小弟首次置業,想系澳門買層樓,現在有兩個選擇:
1,買350至4百萬的唐樓 樓齡30年左右 呎數700-900呎
2,買5百萬左右的電梯樓 樓齡25-30年 呎數500-700呎
從單位的座向、採光、面積、地點對比,唐樓的選擇空間好過電梯樓
從以後樓換樓的角度對比,電梯樓以後再放出去的價值相對唐樓保值
我們兩公婆持有股票大概市值250萬 沒有負債 現金不多,現階段本人月入1萬3
(從事港澳船客運服務疫情影響公司出緊半份糧),老婆月入1萬2左右
首期最少比兩成(如買樓需要放最少三分一市值股票作為首期)打算自住為主,請問應如何做出選擇?現時值不值得入市?謝謝!
補充:現在每月租金支出7千2
龔成老師︰
初步睇,電梯樓應該會較好。當我地分析時,會以「資產長期角度、長期價值去分析」。
因為唐樓上左年期,可能會有不少潛在維修費用。而且,係銀行做估值都未必咁足。
再加上,作為自住樓也未必太方便。當然,你都要從交通、地區潛力等,去再加以評估。
至於是否入市,你可以跟同區物業比較下。作為自住樓,如果價格合理,而自己又"供得起",基本上己經可以入市。
當然,我地進行財富配置,最好是做到「平衡」,例如股票、物業,都有一部分,你盡量做到這點。你賣出部分股票是可以的,完成置業後,加大儲蓄投資,慢慢增加翻。
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Q20740:
您好!最近我就留意藥業股,分別為石藥(1093)和中生製藥(1177)。對此有以下幾個問題:
問題一:石藥(1093)和中生製藥(1177)PE分別為23.792倍及56.35319。後者是不是股價過高?
問題二:對比其他行業,藥業PE值比其他高。您認為藥業來講幾多才算合理?
問題三:論2019年來講,石藥(1093)ROE較中生製藥(1177)高,理應前者較值得投資,
但後者較多人留意。請問你怎樣看呢?
龔成老師︰
1) 我地唔可以單憑市盈率高低,就判定一間企業比另一間平或貴。就算行業一樣,當中業務潛力等,都可以好唔同。同時,市盈率只反映過去一年的盈利,而我地要分析之後的盈利,更立體分析。
現價計,石藥(1093)在合理區中間,而中生製藥(1177)則在合理區頂至略貴水平。
2) 藥業未來發展係正面,但市盈率幾多少算合理,要視乎企業本質,不能一概而論。
3) 其實ROE係反映倒,石藥(1093)2019年賺錢能力較高。但我地睇一隻企業,唔可以只單單睇1,2個指標,或者只係1,2年架數據。要全面考慮長線質素,行業發展、財務狀況等,去得出一個全面架分析。
中生製藥(1177)本身己有一套完善的營運系統,集團己擁有多個賺錢的藥品類別。在高毛利支持下,可以不斷將錢再投資在新藥裡。這種經營模式下,相信長線發展可維持正面。
2隻股票都有質素,但中生(1177)相對潛力會較高。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
油漆價格2020 在 黑白雙貓 Facebook 的最佳貼文
半夜偷更新
知道出處的人都有年紀了!!
(耳邊還自動響起主題曲的話怎麼辦……)
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source:2020/06/27 Dorothea Wu
#doubleCATshow_drawing_10
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繪圖說明:
不定時挑選FB留言中的毛孩照片
出現過的圖都收集在 IG 限動
www.instagram.com/doublecatshow
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#雙貓黑白畫
#你貼我畫
#每月更新 偷改以為沒人發現
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這張圖放在草稿放了N個月
Dorothea Wu 本人都不記得這件事了吧!!
我這是為了營造驚喜(硬ㄠ)
沒有截稿壓力就會拖延症發作啊(顯示為欠監督)
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搬家總算告一段落,只差最後一點點小工程就幾乎達到預期的目標了,海鮮姐妹花在新家也適應得很不錯。
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新家有個陽光煦煦的小陽台,窗外是一片綠油油的快樂農場,整天都有微風、鳥鳴、雞啼、鵝叫(到底是奪鄉下)。可惜兩位似乎是城市長大的貓,一點都不懂得欣賞大自然的美好……QQ
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因為沒錢的關係(還真直白),完全沒有裝潢。油漆、補土、買家具、買燈飾、組家具都是DIY,快300公斤的家具也全都是自己搬上樓的,兩位中年婦女沒閃腰到真是萬幸……組裝難度比較高的單品如床架,則是朋友(的老公)幫組的。
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拖朋友下水不夠,還要拖他全家。XD
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粗略的過程都放在:
www.instagram.com/stories/highlights/18051445312265538
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這陣子很多人問我家具哪裡買的,有人想知道的話,我再把比較詳細的過程和價格整理寫成文。
油漆價格2020 在 范琪斐 Youtube 的精選貼文
日本沖繩那霸市世界遺產首里城上個月底發生大火,包括正殿、南殿與北殿,幾乎全部燒光光,裡面珍貴的文物有將近三成都~燒~毀~了。
真正起火原因還在調查當中,但首里城是木製建築,最大特色就是它帶有中國建築風格的深紅色外觀,外觀所使用的深紅色油漆就是『桐油』,是沖繩特有的工法,但也因此加快燃燒的速度,加上首里城正殿裡面沒有灑水器,造成火勢迅速延燒,雖然沒人傷亡,但後續重建,可是個大工程。
那霸市在本月 1 號的時候發起募款,本來預計要募款 152 天,結果不到三天就達標,衝破 1 億日圓!不過重建工程相當的耗時,估計將要花上30年的時間。
因為日本人對重建的工程可是相當的考究,像是前幾年熊本城因為地震導致外圍的石牆坍塌,這些負責修復的工匠們,就會先檢查這些石頭是否有裂紋,再用 6 個不同角度拍攝做對比,接著為每塊被移走的石頭編號,再像砌積木一樣,用起重機換上新石頭,還要確保石頭是在原本的位置上,因為修復過程中可能會再面臨坍塌的問題,平均每天只能更換 5 到 6 塊石頭。
但首里城經過四次摧殘,很多資料考證、建材以及相關文物也都隨之煙滅,更讓原本收藏在正殿的復原文物,包含清帝國由康熙、雍正與乾隆所致贈的匾額,各類建築圖與肖像畫等等,這些重要的修復資料,通通都跟著被燒毀。
另外首里城重建使用的建材,也是這也是將來修復的大問題,因為台灣早在 1992 年下令禁止砍伐一級天然林,上等檜木的來源變得非常有限,業者的庫存少之又少,市場價格也貴了許多,有錢還買不到,而當時的工匠們,現在也都邁向高齡化,還能做的人不多了,首里城重建之路可說是難上加難。
這座歷史上熬過 4 次摧殘與重建的首里城,在沖繩當地人的心中是『精神象徵』,也代表沖繩人二戰後的重建精神,原本首里城也是 2020 東京奧運傳遞聖火路線的其中一站,現在計畫恐怕也要被迫改變。
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每天都會看到又有新樓盤推出的廣告,但當中不少是樓花。究竟甚麼是「樓花」?樓花就是發展商透過預售方式發售的地產發展項目。聽起上來沒甚麼問題,至少肯定是一手樓,但當中其實有三個原因,導致我「絕不買樓花」!想知是甚麼原因就立即去片!如喜歡此教學和我的「精彩演出」,請按"贊"支持一下,也可以分享給對房地產有興趣的朋友~ 最後大家可以在下面留comment,分享一下你「會」或「不會」買樓花的原因 :)
首先,甚麼是樓花?樓花就是購入後需要經過一段時間後才能交收的房產。在部份地區,樓花會稱為預售,英文是Pre-Construction。部份樓花可以在房子的規格上有多一點主導,例如業主能根據個人的喜好去選用不同顏色油漆,或於建築期間改修房間的間格,這是部份人喜愛買樓花的原因。
第一個原因我不喜愛買樓花是因為「大部份情況樓花都會把價錢標高」。為什麼會有這情況?因為發展商大致上會按照一至三年的增長,去預測落成後的市價再標高。換言之在買樓花的時候價格通常會比現時的市價高。
第二個原因是因為「購買樓花後市場發展未必明朗」。可能你買樓花的時候純粹打算作投資作用,而你已假設了過往1至3年的樓市增長會延續到之後的1至3年,直至樓花完成為止。但須知每個經濟周期大約5至10年,假如你利用之前的1至3年作標準,再估計未來的1至3年,其實中間己有5至7年的時間。5至7年的經濟可能已有很大變化,亦沒有保障。所以這是不明朗因素,是個不化算的選擇。
第三個原因最主要是「個人化空間有限」。香港或一些核心城市的公寓樓宇未必可以在設計上有很大的改動,但獨立屋當然是可以有較大的個人化空間。不過因為聽過不少意見和朋友購買樓花的經驗談,其實很多時當購入樓花後才發現能個人化的空間十分有限,或改變設計後結果卻和預期不一樣,所以自己最後還是沒有選擇樓花。
以上三個就是我為何不買樓花的原因。不過這只是我自己對樓花的看法,大家可以因應個人的因素而作出不同選擇:)
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